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三明楼市调查
来源:三明日报电子版 时间:2016-06-14
国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》6月3日对外公布,文件对培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度,具有重大意义。
  那么,三明市区的楼市特别是房屋租赁市场情况如何呢?6月5日,笔者就此采访了三明几家中介机构。

房租租金被抑制了
  “随着新政的逐步落实,我相信将抑制租金快速上行。新政的出台,能够稳定市区的楼市房价。”三明市梅列区123房产经纪有限公司经理张华斌说。
  这是一家成立才几个月的中介公司,但是,经理张华斌从事这一行已有4年多。
  “租金或者楼价,能够稳定,对老百姓还是好的。三明这样的小城市,租金占了收入的相当一部分。在三明,梅列区比三元区贵,电梯房比步梯房(即多层房)贵。便宜的,只有老百姓的自住房,偏远,混居。比如徐碧街道的丹蓉新村,本地人的自建房,一个大门进去很多单间。如果租一个单间,有卫生间的,这样一间要500元租金,面积才十几平方米。”张华斌说。
  三明市明珠房产经纪有限公司总经理吕吉明持不同看法。他说,这两年,租金的确在下降了。“举一个例子,前一两年,三元区红旗新村1500元可租三室一厅,现在直接降到1200元,还不一定有人租。原来1200元二室一厅,降到了800元。”
  “当然,从长期来看,学区房的租金应该是乐观的。东霞小学、三明一中、三明九中周边,租金尚能平稳。再往北看,江滨豪园、三明附小、列东中学、吉祥福邸、中央领域、美地大道、阳光城、时代锦园等楼盘,租金稳中有升。这些有的是学区房,有的是准学区房,还有一个吸引人的特点,他们都是小区完善、管理不错的电梯房,因此,从长期来看,租金还是可以期待的。”吕吉明说。
  梅列区成功房地产经纪有限公司经理陈德树说:“个人感觉,租金在2015年7月算是一个分水岭,之前还是比较好租。一路五路没有区别。这几年,房地产发展脚步快,入市房源多,租金走下坡路,成交量也下降,二手房也不好卖。1500元一套的房子,现在连1200元都租不出去。房子多了,可选择的多了,来三明打工的少了。白领多,要求更高。一般房子、老旧房子不好出租,小区差的,也少有人来问。市民改善了住房条件,住进了新房,老房子就空置出租,供求环境发生变化,这也是租金被抑制的原因。”
  笔者梳理了三明的一些租房网站,并进行了细化,发现三元一带基本上都在每平方米十几元的租金。梅列区除了列西,租金大都在20多元一平方米。
  即使是学区房,三明一中附近每平方米也才12.8元,一套86平方米的住房,每月只要1100元。
  采访中,关于房租租金,也发现一些与市场走向不相仿的特例。下洋育才路,由于紧临三明九中,新开发的楼盘少,入市的房源少,这里的房子出租价格却是比较高的。一套70平方米的房子,在中介居然挂出了每月1500元的价格,也就是每平方米21.4元。
  “这里房源少,这套房子装修不错,已经有人定了,给孩子上学用的,不愁没人租。”该中介公司业务员说。

租房还是购房
  今年以来,市区依然有不少楼盘入市。北部的万达、碧桂园,三元下洋的磐石房地产九中地块等,这些板块由于所处地段楼盘少,因此一直被市场看好。
  采访中,各家中介公司都认为,市区房子和全国一样,依然是学区房。对大部分购房者而言,尤其是在有孩子的购房者心目中,“学区房”无疑是加分项,一些急需族更视“学区房”为“黄金宝地”。
  “有一个很有意思的例子。梅列区第一实验学校在建时,那一块的二手房房价就开始涨了。比如时代锦园等次新房,怡景花园、电力小区等房子,较之以前有更多人来求购。昨天,成交了一套电力小区的房子,家长就是为了小孩子读书。117平方米的7层房子,没有电梯,以83万元成交。”张华斌说。
  “做了中介这行,对房地产市场比较敏感,如果要我建议,我还是愿意买房。从长远看,房产的涨幅还是可观的。我半个月前就在列西买了一套。房产的价格,无论是买还是卖,看个人资金情况。如果个人资金情况还可以,就买电梯房吧。眼下,我的顾客还是喜欢电梯房。其次是地段,从梅列区一路到六路(东乾路,笔者注)的电梯房都受欢迎。”
  吕吉明也持类似看法,他也有学区房情结。他在市区有8家加盟店。最早一家是在2007年开办的。这些加盟店,大多围绕学区房来布点。
  “电梯房,学区房,这个是肯定的。比如原烟叶复烤厂的沙洲路地块,靠近三元实验小学的,房子就好卖。三明九中附近的新楼盘,也值得购买,增值也可以期待。”吕吉明说。
  “我觉得学区房不会贬值,个人资金充裕,建议买学区房,特别电梯房。投资自住两相宜。”吕吉明说。
  “眼下三明市区的房价相对还是低的,还是选择买房,目前房价到了可接受的节点。徐碧一村、玫瑰新村的二手房,从最高的每平方8000元掉到现在6000元上下,价格已经到了一个很不错的区间。”陈德树说。

租金增幅赶不上楼价增幅
  张华斌认为,近几年房价和物价都涨了不少,而租金却不怎么上涨。
  陈德树认为,即使是房地产火热的时候,三明市住宅租赁市场的租金水平上涨速度也并不明显。三明外来人口少,就是到了毕业季,对房租的贡献也不多。
  市区房价总体上还是在不断上涨。去年以来,受多方面影响,楼价曾一度回调,但是,今年以来,房价又开始复苏。市区土地有限,想入市的人也都认识到这一点。
  几位经纪人表达了这样的看法,市区楼市的黑马,将会在三元和梅列区之间的地块。最早开发的江滨豪园等楼盘,也印证了这一点。有刚需者,不要迟疑,可以入手。
  采访中,一位经纪人向笔者算了一笔账。以总价60万元的房产为例,忽略利率变化和通货膨胀等因素,算一算买房和租房30年后哪个更划算。
  如果直接向房地产商购房的话,需要首付18万元(首付不能低于房价的30%),并办理商业性贷款42万元,分15年还清。根据利率7.38%并优惠15%来算,房贷的实际利率为6.273%,每月需还月供3606元,15年利息总额约为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修费,税费共要支出2.4万元。
  将上述费用合计起来,买这套房子的成本包括现金20.4万元(含首付18万元、税费2.4万元),月供3606元,15年后就是64.9万元(贷款42万元、利息22.9万元)。换句话说,15年后,购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。
  如果用同样的资金来租同一套房产的话,为便于计算,将租房人手上的20.4万元用作储蓄,并将月供3606元拆开,假设月租金为1706元,剩下的1900元仍然用作储蓄。其中,20.4万元用于15次1年期的定期存款,按复利算,新存款利率为3.33%,15年的利润为12.9万元。此外,每月1900元用于银行存款,按单利计算,取平均的利率3.33%,15年下来,实际上存款利息约为8.5万元。
  归结起来,租房的花费总额仍为85.3万元不变,实际每月需缴纳房租1706元,15年后总额为30.7万元,而增加的利润为12.9万元+8.5万元=21.4万元。换句话说,租房者在15年后的资产为85.3万元-30.7万元+21.4万元= 76万元。
  在这个例子当中,买房与租房的区别在于:当投入同样的资金,15年后买房者拥有了一套住房,而租房者则持有76万元现金。
  问题来了,15年后,租房者手上的76万元现金还能买到什么?(骆志雄)
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