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二手房估价
来源:三明诚功中介 时间:2013-07-01

 二手房估价是一门学问,一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。一些准备放盘的业主在将二手房卖出前,若能自己估算房屋价值,更可以保证获利最大化。在此教你一个最简便的计算方式,便能将房产价格算出个大概,可作为开价时的一个参考。

    2006年春节刚过,郭延(化名)便掂量着将手中空置的一套二手房售出。郭延的这个念头来自媒体关于广州二手房2005年年底天河海珠区成交价上涨的新闻。2005年对于房产来说,可以说是政策年,意在压制涨幅过大的房价,郭延看着这个趋势,担心2006年国家又将出台打击炒房政策,再加上现在的二手房均价水平已经到达他自己的满意水平,便想将位于天河东的这套房子卖出。

    说到卖房,郭延对于该如何给该房子定价售出依旧模糊不清,若把价格抬得过高了,怕鲜有人问津,但若估价过低那岂不是赚少了?郭延也想过交由房产中介将物业售出,但是一些不法中介勾结买主故意压价的做法令郭延不敢调以轻心。如何评估该房产的价格,这成了郭延头痛的问题。

    要解决定价问题,郭延觉得还需自己广泛收集资料。在大量收集卖房知识的过程中,郭延发现了这么个“土法子”:用房屋各个细节的价值比例对房产均价进行“加减乘除”。

    该房子是郭延在1997年买入的,当时正值广州房价的高峰期,买入价为82万,本打算趁着楼市的热潮赚上三五斗。无奈在房子买入的第二年广州房价便走向“下坡路”,直到2004年初才止跌回暖,炒房的目的没有达到,该房子一直作为出租用途。

    要拿回9年前的价格那并不可能,但由于该二手房位于天河东,附近有省重点小学体育东小学、省一级中学华南师范大学附属中学等,并且交通便利,生活配套也极为成熟,该商圈的商品房均价约为8000元/平方米。该地段房屋的保值能力还算比较强,郭延预计此时卖出该房依旧能比广州二手房均价来得高。

    首先该计算的是该物业的折旧费。房子一建好便进入了折旧期,每年折旧2%,一共折旧五十年,郭延的房子至今有9年楼龄,这样算下来,折旧的金额问为:8000元×2%×9年=1440元。

    9年前的户型与现在新房的户型相比明显欠缺了合理性,郭延的这套房子阳台、厨房和卫生间都比较小,这也是美中不足之处。由于房屋的功能比较新商品房的低,在这点上得扣去10%,则为8000×10%=800元。

    郭延的物业所在楼房一共9层,该房子在顶层,但带有电梯。一般按市场上的二手房估价,顶层的房子要再折价5%,则为8000元×5%=400元。但现在广州市面上带电梯的二手房要比同质量下的二手房贵500元-2000元左右,郭延的这套房子是属于两梯八户,所以保守估价应该在折旧后添上500元左右。

    当时郭延在选择该房子的时候,由于南向房屋的窗户是朝着马路,这样噪音和灰尘比较大,但朝小区内的房屋是东西朝向,虽然日照比较强烈,但是郭延考虑到居住的舒适性和安静便选择了东西朝向的单元,但在二手房估价时,没有南向开窗的房子需扣减5%的价格,则扣除了8000×5%=400元。

    天河区可以说是仅次于越秀区(包括东山区)的教育强区,强势的教育实力为天河的楼价增添了不少保值的元素,郭延当时选择该物业的时候也考虑到此因素。由于该房屋位于重点中小学区域,便应该加上15%的价值,则为:8000元×15%=1200元。

    但是二手房买卖也需考虑到买家的心理因素,由于习惯性因素,对于买旧房需折旧8%左右,因为在此基础上,该物业还需折价:8000×8%=640元。

    该物业有小区配置,并且楼下有保安,从这点上看便无需再从物业管理方面折旧了。郭延这么一粗略计算,大约现在该套房屋的价格为:

    8000元-1440元-800元-400元+500-400元+1200元-640元=6020元/平方米。

    但是,郭延也明白,在二手房交易时,由于买卖双方的角度和心态各异,作为卖方总会拿同地区商品房的房价来类比,开价与商品房差价不大;而买方总强调一个“旧”字,结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊,成交存在问题。再者,再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。

    而在同一地段,旧房的小区环境若逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。按照这些计算公式算出来的,也只能当成市场指导价,最终楼价的定位还需从上述这些社会环境和自然环境等因素考虑。

    但是,站在市场的角度,以房屋的市场价值为基础,以供求关系为参考,具体分析测算,二手房的价格还是有规律可循的,郭延的计算方法便是二手房的最基本估计。想将手中二手房放盘的你,或者也可以参照上述的方法计算下你的物业值几何。

    小贴士:

    二手房的估算公式列表

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